城市家园的“第二次呼吸”

改造后的新城花园小区

居民在改造后的鑫荣小区西区休闲锻炼。

改造后的大修厂宿舍小区

新城花园彩色透水混凝土篮球场上，年轻人正在打篮球。

　　日前，漳州芗城区启动2025年老旧小区改造工程，共将改造小区53个，总建筑面积约218万平方米。目前，已分批次进场施工39个小区。

　　芗城区委书记石振棋日前在调研老旧小区改造工作时说，老旧小区改造，一头连着民生福祉，一头连着城市发展，是重要的民生工程、民心工程。各相关部门要压实工作责任，进一步优化设计方案，细化任务清单，倒排时间节点，科学调配力量，抢抓施工“黄金期”，加快施工进度，高效推进各项改造工程，确保老旧小区改造项目早建成、早见效。

　　近年来，芗城区持续大力推进老旧小区改造、城市更新，连续多年将老旧小区改造列入为民办实事项目，累计已改造完成318个小区，总投资约17.4亿元，惠及居民7.5万户，改造规模居全市首位。城市更新，让这些城市家园有了“第二次呼吸”，城区面貌蝶变，人居品质跃升，许多社区迎来了从“住有所居”到“住有优居”的华彩蜕变，群众幸福感与日俱增，一幅安居乐业的温暖画卷正在徐徐铺展。

着眼细微

提升群众幸福感

　　三伏天已过，天气仍然闷热。在芗城区东方明珠、鑫荣嘉苑、香格里拉等老旧小区改造现场，挖掘机、渣土车进场施工，十几名工人各自忙碌着，现场井然有序。

　　“今年共将改造53个老旧小区，目前39个小区已进场施工。”省七建集团芗城老旧小区改造项目负责人王明资说，秉承“一小区一方案”的改造理念，建设内容细致多元，包括雨污分流、弱电管线规整、海绵化改造、停车场扩建、围墙翻新、消防升级、绿化提升、无障碍设施加装等20余类，切实让“高颜值”与“高舒适度”成为居民可感可及的日常。

　　老旧小区改造，对于芗城群众而言，已十分熟悉。作为漳州主城区，芗城老旧小区存量庞大。早在10年前，有关部门就进行普查，芗城区1995年底前建成的小区约有260个，部分小区建成时间甚至是20世纪80年代。

　　“因面积较小、历史欠账多等原因，无物业公司管理或逐渐被物业市场淘汰，这些老旧小区又同时变成无物业小区，成为城市治理的短板。”芗城区住建局局长汪冕说。

　　湖内新村位于漳州市芗城区的西片区，小区始建于1986年，共有砖混住宅楼17幢，是市区最早的一批小区之一。由于没有实行物业管理，无资金继续投入，湖内新村楼房老旧，道路破损，明沟堵塞，遇雨天就涝，排污管道及化粪池老化，时不时溢出污水来，加之缺乏管理与约束，有些住户侵占小区公共区域，违章搭盖或乱放杂物等，小区成为名副其实的“脏乱差小区”。

　　“随着生活水平提高，群众对居住环境提出更高要求，这些小区已成为城市更新必须面对的课题。”汪冕表示，长期以来，漳州市市区很多老旧小区因为缺乏物业管理，容易产生公共环境卫生差、邻里矛盾、治安混乱等问题，影响小区稳定与社会和谐。

　　自2018年起，市、区两级政府将老旧小区改造纳入为民办实事项目，借鉴福州、厦门等地经验，全面启动整治行动。

　　“刚开始没经验，当年先启动了8个老旧小区改造。”汪冕说。民主里新村、乔安新华园、水利新村、竹围新村南区、前锋新村、瑞得园小区、金源新村、利宾小区等8个无物业老旧小区改造，共涉及楼房82栋，居民2463户，总投资2695万元。重点改造供水、雨水、污水、燃气等地下管线和区间道路、照明设备等，让小区首先达到“水通、路平、灯亮”的标准。在条件允许的情况下，通过绿化种植、规划停车位、铺砌植草砖等措施来实现景观提升。

　　据施工方王明资介绍，改造内容包含化粪池清理修复；雨水、污水管网重新铺设；道路、绿化重新布局；机动车、非机动车停车位重新设置；路灯升级；供水管网及二次供水设施改造等。

　　这些小区改造取得成功，得到了群众的认可后，改造工程进入“快车道”：2019年改造完成13个小区；2020年增至40个；2021年完成38个；2022年达104个；2023年达67个；2024年达48个。城区面貌焕然一新，居住体验显著改善。

高位推动

群众参与齐发力

　　老旧小区改造不仅是建设工程，更是一项系统性的社会治理课题。

　　近年来，漳州市委市政府高度重视，高位推进老旧小区改造工作，出台《漳州市老旧小区改造实施方案》《漳州市老旧小区改造工作联席会议制度》等文件，形成“市级统筹、县级落实、街道参与、社区配合”的层级工作格局。

　　审批效率，曾是制约改造推进的堵点。2019年，漳州出台《漳州市特殊类别工程建设管理暂行办法》，成为全国首个针对“城市双修”（生态修复和城市修补）、城市更新类项目的专项政策，从制度层面破解审批瓶颈。

　　管理办法出台前，老旧小区改造项目从启动到进场耗时近10个月，而2020年应用新政策后，通过方案快速联审，现场有序推进。如前锋市场西侧道路整治提升项目之前受前期工作制约进展迟缓，管理办法出台后即刻运用，从项目立项到项目开工历时仅37天；芳华北路（瑞京路至芳华横路）整治提升项目于当年4月13日获市发改委出具项目办理意见，4月17日就获批开工，历时4天。

　　火车跑得快，全靠车头带。在老旧小区改造中，芗城区建立由区委区政府统筹谋划、主管部门牵头推进、区属国企实施改造、街道社区协调落实管理的工作机制，以党建带共建协调各单位联动发力，充分发挥“网格员+党员+志愿者”“城管双员进社区”等服务力量。

　　如“城管双员进社区”，就是建立由属地项目主管部门、街道办事处、“城管双员进社区”工作组、项目业主单位、施工单位、居民委员会、物业服务企业、业委会（居民代表）共同参与的居民议事协商会，协调解决老旧小区改造中遇到的各类问题。

　　“天福园是一个以古玩、藏品为特色的小区，小区的门还是要古朴典雅一些”“这个转角处有点偏暗，最好再加一盏路灯”……前年，在天福园老旧小区改造中，改造施工单位、社区居委会等相关单位，就多次组织居民代表进行议事协商，机制建立以来，高效处理反馈居民意见建议30余起，大到大门风格样式，小到路灯监控位置，做到事事有回应、件件有着落，有效化解居民与施工方之间的矛盾，切实为民服务，极大提高老旧小区改造效率。

　　“我们采取公示改造方案、上门走访、党群议事会等形式分两轮征求群众意见，形成‘一小区一方案’。”汪冕说。

　　东方明珠花园、武夷名仕园、香格里拉等小区改造施工前，改造方案就先在小区里进行公示，听取居民、社区的意见和建议。“比如说有些居民认为要多种一些树木，停车位要进行调整；比如有些车棚离楼房较近，居民建议挪远一些等！”王明资说，根据收集到的一些建议和意见，多方在一起协商，对改造方案进行修改调整。

　　“好事更要办好！”在改造中，芗城区还邀请居民担任“现场监督员”，改造后则推动成立居民自治小组，建立共管长效机制。此外，芗城区注重整合各类专项工程：将老旧小区改造与海绵城市、文明城市等创建相结合；同步推进智能化、适老化改造；协调供水、供电、供气、通信等单位同步施工，避免反复开挖、资源浪费。

建管合一

续写改造后篇章

　　改造一时，管理长久。

　　小区面貌更新了，如何避免重回“脏乱差”？没有物业接管，如何维系整洁与秩序？这是许多居民共同的忧虑。

　　“部分老旧小区群众共管意识不强，付费购买服务的习惯短时间较难改变，加之小区公共空间不足，导致公共收益部分相对较少，物业服务公司不愿意进驻，小区更容易引发脏乱差。”漳州市芗江物业服务有限公司党委委员、副总经理张小峰说。

　　2020年，芗城开始探索破题——成立国有非营利物业企业“芗江物业”，积极打造“红色物业 城市管家”党建品牌，专为改造后的无物业小区提供兜底服务，建立长效管理机制，有效打通社区治理神经末梢。

　　事实上，许多小区改造后，有一些小区进行了业主自治，自行管理，如达嘉名门、和平里小区三期，管理得还不错；还有一些成立了业委会，由业委会在社会上选聘物业公司进行管理，初步建立了长效机制。

　　国有非营利物业企业“芗江物业”，主要的作用是兜底。“不以营利为目标，以全市最低的物业管理费进驻管理小区，让改造后的小区能保持常绿常新，脏乱差不要回潮。”张小峰说，公司尝试采取“先服务、后收费”模式——先让居民看到服务成效，再自愿缴纳物业费，逐步培养付费习惯，实现良性循环。

　　2020年4月，人民新村成为芗江物业进驻的首个小区，后陆续进驻甘棠宫新村、金源新村、华元公寓等小区，广泛听取业主心声，鼓励小区居民参与社区管理，邀请居民参与服务质量考评，提升基层治理精细化水平，赢得居民称赞。

　　“目前，芗江物业公司已进驻管理100多个改造后的老旧小区。”张小峰说，此外，针对老旧小区老年人口多的现状，芗江物业于2023年3月推出“住小福”家政服务平台，提供收纳搬家、家电维修、管道疏通、月嫂护工等8类服务，通过培训专业队伍、畅通服务信息，真正打通社区便民“最后一公里”。

　　据悉，目前，芗城区正以红色物业为抓手，立足群众需求，创新联动载体，固化提升好经验、好做法，致力打造多门类、广覆盖、立体式的便民服务“一刻钟生活圈”，努力为居民群众提供更加精准化、精细化服务，推动群裕小区从“老旧小区”向“幸福小区”转型。（报业集团记者 萧镇平 通讯员 刘钦赐 郑文典 文/图）

　　
记者手记

城市更新，要“面子”更要“里子”

　　老旧小区改造、城市更新，是当前许多城市面临的共同课题，它既关乎城市的“面子”，更直接牵动着千家万户的“里子”。

　　芗城区连续多年从财政腰包中挤出资金，推进老旧小区改造、城市更新，不仅展现了城市治理的智慧，更诠释了以人民为中心的发展理念如何落到实处。

　　芗城区的可贵之处在于，其改造并未停留在“刷外墙、铺地砖”的表面功夫，而是真正从居民需求出发，构建了全链条的系统性工程。从“一小区一方案”的精准施策，到居民担任“现场监督员”的参与机制，通过党建引领下的多元共治，推动居民从“旁观者”转变为“参与者”，增强“主人翁”意识。尤其值得称道的是，通过芗江物业等创新模式，破解了老旧小区“改造易、维护难”的普遍困境。

　　城市更新的真谛，不在于建了多少高楼大厦，而在于是否让每个市民都能共享发展成果。（萧镇平）